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北京二手房掛牌兩個月直降170萬!業主仍難出手

2020-01-02/ 臨河生活網/ 查看: 214/ 評論: 10

摘要(原標題:北京二手房“寒冬”,業主直降百萬仍難出手)“業主剛來電話,590萬就能賣?!敝薪樾钦f,只要誠
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(原標題:北京二手房“寒冬”,業主直降百萬仍難出手)

“業主剛來電話,590萬就能賣?!敝薪樾钦f,只要誠心買,價格還可以再談。二十分鐘前,該房源報價還是598萬。但瞬間降八萬并非底限,這套位于北京朝陽區的兩居室,掛牌兩個月來,已累計降價170萬。

在小吳印象中,以往市場低溫時,小戶型房價仍較堅挺。但如今,從望京熱門小區,到剛需聚集的大望路,二手房直降百萬已非孤例。據貝殼研究院數據,今年10月,北京二手房業主降價比重達91.6%,為“317新政”以來最高值。

買賣雙方的心理預期齊齊改變,購房者猶豫不決的觀望狀態,將業主的焦慮感推至頂峰。據國家統計局數據,11月一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.2%,但北京環比下降0.4%,已是連續5個月下跌。

“當下各項調控政策保持穩定,首次置業和改善性換房需求沒有升溫動力;此外,新房階段性供給較多,尤其是限競房與二手房市場形成相互競爭關系,在需求不增加的情況下,市場難以回溫?!必悮ぱ芯吭菏紫治鰩熢S小樂認為。

調控落地兩年后,北京樓市,仍處于漫長的自我修復期。

業主信心崩塌

十二月,北京步入嚴冬,小吳提早站在店門口等顧客看房。十九歲北漂至今,小吳已在北京做了16年房產中介。他曾見證北京樓市一步步走向狂熱,也親身經歷調控后戛然而止的行情。最近一個月,是他今年最忙的時候。

“12月8日幫顧客簽下一套448萬的房、12月15日簽下303萬的房源……”看著工作記錄,他臉上露出短暫一瞬的欣慰。小吳所在片區是北京面積最大的朝陽區,去年常住人口360.5萬,也是潛在購房人群最密集的地方。

但焦慮仍難以掩蓋。陪顧客看房間隙,小吳一根接一根地抽煙?!疤鞖馓?,壓力也大,你看我都有白頭發了?!睂嶋H上,對他來說,近期業績已是全年最好。如果沒有這幾單,可能年都沒法過。而其他店員,三四個月才能開一單。

“調控前房子根本不愁賣,房源掛出來,人人瘋搶,我們帶看時連鑰匙都找不到?!毙歉袊@,放在以前,根本沒空像現在這樣,一下午帶顧客看四套房源。如今,北京二手房市場持續低溫,已讓這些從業者再難體會到曾經的狂歡。

我愛我家研究院數據顯示,11月北京二手住宅成交均價為54338元/平方米,環比10月下跌0.83%,同比去年11月下跌1.69%,為今年3月以來最低,近三月整體價格水平回到年初。

當月成交量較多的行政區中,西城區成交均價環比上漲2.81%、順義區環比上漲1.83%。除此之外,其它九區都在環比下跌,石景山、通州、大興、昌平跌幅都在5%以上。全市二手房價下行趨勢較為明顯。

在這場買賣雙方的博弈中,業主的心理防線步步崩塌。據北京麥田成交房源監測數據,11月份買方整體議價幅度為-6.9%,較上個月下滑1個百分點,客戶議價空間達到2017年以來最高水平。

李華對此深有體會。作為“資深買房人”,他在全國各地有五套房。按他的話說:“這幾年都圍繞房子轉了?!钡钊A發現,業主當下心態正發生逆轉。以前看房時,業主很少著急,議價空間到10萬已算離譜。但現在,掛牌價430萬的房源,業主能直接降到370萬出售。

除去議價空間大幅提高,自身賣房經歷更是讓他感觸頗多?!坝写问稚戏吭茨茉?70萬賣出,我想再等等,但后來縮水到170萬,那種心理上的落差是很難承受的?!崩钊A坦言,一旦看到成交變難,焦慮感很快倍增,因為承受不起資產損失帶來的風險。

但不管對財富的渴望多強烈,賣方弱勢、市場低溫,已是當下常態。作為中介,小吳甚至會勸業主把掛牌價調低一點?!皹I主不了解市場,報價普遍虛高,最后都要往下調?!彼f,如果業主堅持不調低,根本無人問津。

剛需負重入場

五年前,全國樓市升溫,身處一線的北京房價幾乎翻倍。但轉折馬上來臨,2017年3月17日,調控落地,“認房又認貸”將購房門檻直線推高,無數炒房客被拒之門外。此后北京二手房連續9個月下跌,累計跌幅達13.5%;2018年全年均價仍同比下跌3.3%。

投資性需求已明顯減退?!霸?,房價越漲的地方越覺得有投資空間。一有新盤開,三五個朋友便一起去看。但現在,狂熱的買房欲望已很難被勾起?!崩钊A說,以前投資時認定,明年房價會漲。但現在大家覺得,紅利期已過,萬一明年跌了怎么辦?

小吳之前也接觸過一個炒房客,倒手房源、離婚多次,名下有11套房。但現在,他很少再遇到這樣的人。一些人有空閑資金,僅通過“以小換大”進行改善。而更多的人,是渴望拿到這座城市入場券的剛需。

北漂七年,王蘭終于在今年扎根北京。二月底生完寶寶后,她開始和丈夫商量看房?!梆B孩子開銷大,如果再不入手,以后更攢不下首付?!钡嬲捶繒r,她才發現,市區房子太貴,自己根本買不起。老小區停車都是問題,生活質量難以保障。

最后,他們選擇在五環外的通州安家?!胺恐鲃偵?,想換三居室,新房定金都交了,就等這里騰挪資金?!蓖跆m說,買房以后,至少算有個根,能在北京安定下來。咬咬牙,她跟丈夫簽下了合同。

投資客解套,王蘭這類剛需正成為撐起市場的主要動力。我愛我家統計數據顯示,11月選擇“首次購房”的客戶比例達74.97%,較10月增加1.52個百分點。經過10月短暫收窄后,這一比例在11月再攀統計以來新高,剛需仍是市場主力。

當二手房也“以價換量”時,剛需入場對交易也有短暫拉動。北京市住建委數據顯示統計,11月北京二手住宅共計網簽11203套,與10月北京二手房住宅網簽8879套相比增加2324套,環比漲26.2%,同比增長32.1%。

我愛我家研究院分析認為,長期交易低迷和價格下滑使北京二手房市場積攢了不少潛在需求。經過一段時間觀望,加上近期南京、深圳等地調控政策有局部、小幅松動,這些需求的入市意愿有所增強,市場活躍度小幅回升。

“但北京樓市調控仍然是高壓態勢,松動的可能很小,市場有效購房需求仍以剛需為主,房價也難有上漲空間?!鄙鲜鰴C構認為。合碩機構首席分析師郭毅同樣稱,當下北京樓市中,購房資格被限定,價格再低也只是短期拉動需求,不具備長期可持續性。

新房二手房持續膠著

除去買賣雙方和市場間的博弈,北京二手房持續低溫,與近年限競房大量入場關系密切。

2017年末,北京開始大規模出讓限競房地塊,相關項目則從2018年開始集中入市。中原地產數據顯示,最近兩年,限競房占北京市場供應的70%。大興、豐臺、房山、昌平四個區是供應重點。

因在土地出讓階段就對房屋售價進行限制,限競房銷售價格通常低于同區域市場水平,因此對二手房市場形成很大分流?!爸灰獏^域內有一個限競房項目,就容易把整個區域的成交量分流過來,也會拉低均價”。有業內人士說。

但這并不代表限競房受市場歡迎。由于供應量大、區域相對集中,北京限競房整體消化情況并不好。

中原地產指出,截至今年11月末,北京市累計供應限競房5.4萬套,網簽規模約2.3萬套,整體去化率僅43%左右。庫存規模則首次突破3萬套。其中,供應量較為集中的房山區,限競房去化率為22.7%,僅為全市限競房去化率的一半左右。

截至目前,北京商品房住宅庫存達7.56萬套,創近8年最高紀錄。此外,北京限競房簽約量合計2.34萬套,庫存高達3.1萬套,同樣刷新歷史記錄。

中指研究院認為,自2018下半年以來,共有產權房、限競房迎來入市高峰,逐步在市場供求中占據重要地位,快速提升市場有效供給。但部分區域項目扎推入市,產品同質化嚴重,市場明顯處于供大于求狀態,房企間存在巨大挑戰。

不僅如此,上述機構稱,入市項目中80%已虧損或將要面臨虧損。從銷售進度看,僅8個項目宣告基本售罄,多數項目庫存尾盤項目依然較多。隨著銷售時間拉長,總成本會進一步加大。即便現在就清盤,按照入市時間,也只能減少虧損。

扎堆供應、去化不佳,限競房與二手房的膠著狀態短期內不會結束?!跋薷偡糠至鞫址啃枨?,明年仍會持續。尤其是限競房供應集中的區域,二手房交易量和成交價將持續受到影響?!惫阏J為。

我愛我家研究院稱,目前北京樓市調控力度已是史上最大,加上今年四季度以來各地調控多有微調,未來政策進一步加碼的空間較小。但北京仍是全國樓市標桿,“房住不炒”戰略下,政策難有大的松動,預計2020年北京樓市政策仍會保持平穩。

政策緊鎖、市場觀望之下,置業北京,仍是一張沉重的城市入場券。


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